まちづくり推進条例に基づく建設行為の手続き及び基準について（戸建て住宅や集合住宅を建築されるかたへ）

まちづくり推進条例の目的

この条例は、計画的な土地利用と市民参加によるまちづくりの推進に関し基本となる事項を定めることにより、安全で良好な市街地の形成を図り、もって魅力あるまちづくりの実現に寄与することを目的としています。

また、箕面市内で建設行為（土地の区画形質の変更又は建築物等の建築、相当規模の修繕、模様替え若しくは用途の変更に係る行為）をされる場合には、箕面市まちづくり推進条例（以下「条例」という。）第18条に規定する規則で定める基準（建設基準）を遵守していただくことになります。そのため、あらかじめ建設基準についての協議が必要となります。

条例第20条の規定する計画書の提出及び協議について

1　次の各号のいずれかに該当する場合は、協議が必要となります。（主な対象を抜粋）

　⑴　都市計画法第29条に規定する開発許可が必要なもの

　⑵　高さ10メートル以上又は3以上の階数を有し、容積対象延べ面積が500平方メートルを超える建築物の建設行為

　⑶　市街化調整区域における開発許可又は建築許可が必要な建設行為

　⑷　16戸以上の戸建て住宅の建設行為

　⑸　大阪府福祉のまちづくり条例第41条第1項第1号から第8号までに規定する都市施設

　⑹　共同住宅の用途に供する建築物で、住宅の戸数が16戸（室）以上のもの

　⑺　敷地面積が3，000平方メートル以上の盛土そのほかの土地の形状を変更する行為、土砂採取及び墓地等の建設行為

　⑻　騒音若しくは悪臭が発生し、又は不特定かつ多数の者の出入りのある周辺の影響に影響を及ぼすおそれのある施設等　の建設行為（例：工場、作業場、保育園、事務所、店舗など）

⑻上記についての、対象建築物の取り扱いは、窓口にてご確認ください。

また、建設行為面積3，000平方メートル以上又は延べ面積（容積対象面積）1，200平方メートル以上の建設行為等については、協議の中で箕面市地域建設行為審査会適用物件となります。

　箕面市まちづくり推進条例に基づく建設行為基準の概要（PDF：807KB）

　第20条協議の流れ（PDF：93KB）

　第20条協議様式（PDF：145KB）

　道路基準（抜粋）（PDF：656KB）　注意：開発道路等の基準を含む、詳細は「道路総務課」に問い合わせください。

条例第20条の2に規定する事前協議書の提出及び協議について

建築基準法第6条に規定する、建築確認申請が必要な建築物については、「全て」条例第20条の2の対象となります。※増築、大規模修繕、大規模の模様替え、用途の変更を含む。

　第20条の2協議様式及び関係書類（PDF：2,844KB）

　調査報告書の発行を依頼されるかたへ（内部サイトへリンク）

 

単身者用集合住宅を建築する場合は、維持管理報告書の提出が必要です。

（維持管理報告書（PDF：137KB））

最低敷地面積の適用除外について

最低敷地面積基準を下回る敷地において、戸建て住宅の建設行為を行おうとする者は、当該計画地の分筆協議及び条例第20条の2の事前協議書の提出前に、区画割り面積規定ただし書承認申請書の提出が必要となります。

分筆登記後、最低敷地面積基準を下回る敷地で、区画割り面積規定ただし書承認申請書が提出されたとしても、最低敷地面積の適用除外の要件を受けられない可能性があるため、必ず、分筆前に協議及び申請をお願いいたします。

戸建て住宅（条例規則第2別表抜粋）

用途地域	敷地面積の最低限度 （単位　平方メートル）
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域	150
第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域	100
そのほかの地域	80

 

1　区割り承認が認めれる対象例（主な対象を抜粋）

　⑴　昭和53年7月1日前に分筆された土地

　⑵　令和5年11月11日前に分筆された土地（当該土地を敷地とする住宅の登記事項証明書等が取得できるものに限る。）

　⑶　公共施設の用地買収による残地

　⑷　⑴から⑶までに掲げるもののほか、市長が特別に認める土地

⑷上記の、⑴及び⑵の対象であり、かつ、建築基準法第42条第2項道路等において、敷地面積が道路後退により減少する場合（上記⑴に限る。）、又は、その後退部分を分筆し、市へ寄付する場合（上記⑵に限る。）。

　⑸　令和5年11月11日前に分筆された1筆の土地（500平方メートル未満のものに限る。）を2以上の戸建住宅用地に分筆する場合は、1画地に限り、上記の表の数値から第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域にあっては30を、第一種中高層住居専用地域及び第二種中高層住居専用地域にあっては20をそれぞれ減じた数値とする。

　⑹　建築物の敷地が2以上の用途地域にわたる場合にあっては、その敷地の過半が属する用途地域の基準によるものとする。

　区画割り面積規定ただし書承認申請書様式（PDF：234KB）

　最低敷地面積の一部見直し（内部サイトへリンク）

外壁の隣地空間距離（50センチメートル以上）について

建築物の計画にあたっては、防火地域及び準防火地域内における建築物並びに増改築建築物で「市長が必要がないと認めたもの」以外については、建築物の側壁面から建築基準法の接道となる道路境界以外の隣地境界線まで、水平距離で「50センチメートル以上」の空間を確保するものとする。

　外壁の隣地空間距離の取扱い（PDF：66KB）

一団地の建設行為について

一団の土地（同一敷地であった等一体的利用がなされていた土地）又は隣接した土地において、同時に又は引き続いて行う建設行為は、一団地の建設行為とみなす。」ことになり、条例第20条又は第20条の2にかかる建設行為を行う場合は、協議成立申出書又は建設行為事前協議書の提出までに、一団地協議を完了していただくことになります。一団地協議とは、一団地協議対象の土地全体に対する、条例規則第4条に定める建設基準について、事前に整理するものです。また、都市計画法に規定する開発許可取得可能な場合は取得前提での協議となり、取得しない場合も一団の土地では協議が対象となります。

　一団地協議書（PDF：396KB）

集合住宅等の人口密度規制について

箕面市では、条例規則別表第1、付表1及び別表第2の2に規定する「計画人口に関する事項に係る建設基準」とし、集合住宅等（共同住宅、長屋、寄宿舎、下宿、老人ホーム等）を建築計画するものに適用されることとなります。

人口密度計算は、別表第2の2で算出した結果、計画戸数が16戸未満となれば、算出結果どおりの計画戸数及び室数が上限となります。また、計算計画戸数が16戸以上の算出になる場合は、別表第2の2の表ではなく、別表第1の表で算出し、敷地面積に対する計画人口を算出した後に計画戸数を算出することになります。ただし、「箕面船場駅前地区地区計画及び萱野中央地区地区計画（すまい1地区を除く。）」内の計画地については、人口密度規制は適用されません。

　地区計画（内部サイトへリンク）注意：地区計画区域については、「まちづくり政策課」に問い合わせください。

 

単身者用住戸とは、専有部分に台所、浴室及び便所が設置されているものであって、 かつ、床面積が16平方メートル以上33平方メートル以下の居室をいい、33平方メートルを超えるものをファミリー用住戸とします。単身者用住戸については、「計画戸数（戸）×3．0（人／戸）」とあるのは「計画室数（室）×1．0（人／室）」と読み替えるものとします。

16戸未満の集合住宅等を算定する表（条例規則別表第2の2抜粋）

用途地域	戸当たり必要敷地面積 （単位　平方メートル／戸）		敷地面積の最低限度 （単位　平方メートル）
	重層集合住宅	非重層集合住宅
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域	100	150	150
第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域	80	100	100
そのほかの地域	60	80	80

※【計算例1～5】については、共同住宅（重層集合住宅）の場合とする。

• 【計算例1】用途地域：第一種中高層住居専用地域（面積1,000平方メートル）の場合

　1,000平方メートル÷80平方メートル＝12．5戸→上限12戸（ファミリー用住戸）

　12．5戸×3人＝37．5人　上限37室（単身者用住戸）

16戸以上の集合住宅等を算定する表（条例規則別表第1抜粋）

用途地域	人口密度 （単位　人／ha）
	重層集合住宅	非重層集合住宅
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域	250以下	200以下
第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域	350以下	300以下
第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域	400以下	375以下
近隣商業地域	500以下	375以下
商業地域	400以下	375以下

 

• 【計算例2】用途地域：商業地域（面積1,000平方メートル）の場合

　0．1（ha）×400（人/ha）＝40人　

　上限40室（単身者用住戸）　40室÷3人＝13.3戸→上限13戸（ファミリー用住戸）

 

計画地が土地区画整理事業地内に該当する場合は、公共減歩率分を増やした敷地面積にして計算を行ってください。

• 【計算例3】用途地域：商業地域（面積1,000平方メートル）かつ、船場繊維団地土地区画整理事業区域内（公共減歩率27．9％）

　0．1（ha）×1．279（公共減歩率込み）＝0．1279（ha）

　0．1279（ha）×400（人/ha）＝51．16人

　上限51室（単身者用住戸）　51室÷3人＝上限17戸（ファミリー用住戸）

　箕面市の再開発と区画整理（内部サイトへリンク）注意：土地区画整理事業地区については、「まちづくり政策課」に問い合わせください。

 

都市計画法に定める高度利用地区に建築する建築物、都市再開発法（昭和44年 法律第38号）に定める市街地再開発事業による施設建築物又は付表2に定める基準を満たし特に周辺の居住環境等に配慮された建設行為については、この表の数値に第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域にあっては50、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域及び近隣商業地域にあっては100、 第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域及び商業地域にあっては200をそれぞれ加えた数値とする。

• 【計算例4】用途地域：商業地域（面積1,000平方メートル）、船場繊維団地土地区画整理事業区域内（公共減歩率27．9％）かつ、高度利用地区

　0．1（ha）×1．279（公共減歩率込み）＝0．1279（ha）

　0．1279（ha）×（400＋200（人/ha））＝76．74人

　上限76室（単身者用住戸）　上限25戸（ファミリー用住戸）

　土地利用（内部サイトへリンク）注意：高度利用地区については、「まちづくり政策課」に問い合わせください。

 

集合住宅に事務所等を併設する場合の表（別表第1付表1抜粋）

用途地域	事務所等の人口 （単位　人）
近隣商業地域 商業地域	1区画の床面積（平方メートル） 100（平方メートル／人）
そのほかの地域	1区画の床面積（平方メートル） 50（平方メートル／人）

 

ただし、建設行為の区域が特別業務地区内である場合又は1区画ごとの床面積が200平方メートル以上で区画割り等がなされない形態であると認められる場合を除く。

事務所等とは、事務所、店舗、作業所、倉庫そのほかこれらに類する用途に供する建築物又はその部分をいいます。

• 【計算例5】用途地域：第一種中高層（面積1,000平方メートル）で事務所等の床面積が80平方メートルとなる場合

　1,000平方メートル÷80平方メートル/戸＝12．5戸→人数計算では12．5戸×3（人/戸）＝37．5人（敷地に対する計画人口）

　事務所等の人口は、1区画の床面積80平方メートル÷50（平方メートル/人）＝1．6→2人

　37．5人－2人＝35．5人→上限35室

　上限35室（単身者用住戸）　35÷3＝上限11戸（ファミリー用住戸）

建設行為の区域が2以上の用途地域にわたる場合にあっては、建築可能戸数については、それぞれの用途地域における建設行為面積の加重平均人口密度又は、加重平均で得られた戸当たり必要敷地面積を基準にするものとします。下記の表は、加重平均以外の計算もできますので、ご使用ください。また、20条協議及び20条の2協議時に計算根拠として添付していただいても構いません。

　人口密度加重平均計算表（エクセル：20KB）

開発事業等緑化負担税について

箕面市では、平成28年7月より本市の貴重な財産である良好な自然環境や住環境をはじめとする都市環境を将来にわたって守り、その魅力を向上させるため、法定外目的税「開発事業等緑化負担税」を導入しました。

開発行為等（建築物の建築又は建築物の建築を目的とする宅地の造成）を行う事業者に対し課税する税金であるため、協議にあたっては課税対象になるか確認してください。

• 課税客体

事業として行う開発行為等

 

• 非課税事項

建築主自らの居住用住宅のために行う開発行為等

同一事業者が同一敷地内において同一事業を継続するため行う開発行為等

農地及び森林の維持、保全に資する農林漁業用倉庫

国又は地方公共団体が行う開発行為等

 

• 課税標準額

税額＝敷地面積（平方メートル） × 0.9 ×指定容積率　× 250（円/平方メートル）

【計算例】敷地面積100平方メートル、指定容積率200％の敷地における開発行為等の場合

　　100平方メートル　 × 0.9 ×　2（200％）× 250　＝ 45,000円

 

　開発事業等緑化負担税について（PDF：384KB）

住民協議について

1　住民協議の対象

　⑴　条例第20条協議の対象（都市計画法第29条に規定する開発許可等を含む。）

　⑵　条例第20条の2の事前協議書（3階以上の戸建て住宅のみ対象。）

　⑶　宅地造成及び特定盛土等規制法の宅地造成等許可

　⑷　建築基準法に規定する第42条第1項第5号の位置指定道路

2　住民協議の説明範囲

　⑴　隣接住民（道路対側も含む）

　⑵　近隣住民（建物外壁面から高さの3倍）

　※⑵の3階以上の戸建て住宅は除く。

　⑶　当該建設行為の隣接及び近隣住民の属する自治会等

　⑷　工事関係車両が運行する沿道住民及びその自治会等

　⑸　電波障害が発生することが予測される自治会等又は関係者

　⑹　学校生活支援室

　※⑹の協議を必要とする建築物の用途（延べ床面積100平方メートル以上の飲食、物販店舗、運動施設、遊技場及び給油所）

　⑺　行き止まりや、狭隘な道路等により通行に支障の出るおそれがある場合は、その沿道等についての協議範囲（3階以上の戸建て住宅のみ）

　住民協議報告書（PDF：806KB）

　誓約書（住民協議）（PDF：132KB）

　建築物の最高高さが10m以上となる場合は、下記の誓約書を条例第20条又は20条の2協議申請書提出時に添付が必要となります。また、机上検討書等については、「建築物（相当規模の工作物を含む）については、4階建て以上又は高さ12m以上の場合には机上検討書を、5階建て以上又は高さ15m以上の場合には受信状況現地調査を行ない調査報告書を添付」が、条例第20条協議成立申出書時に添付が必要となります

　誓約書（電波）（PDF：54KB）

建設行為等に係る交通安全・公害防止対策指導要綱について（解体工事等事前協議）

1　適用範囲

　⑴　条例第2条第7号に規定する建設行為及び建築物の解体工事（延べ床面積80平方メートル以上のもの）

　⑵　大気汚染防止法第18条の17の規定により届け出が必要な同法第2条第11項に規定する特定粉じん排出等作業

2　解体工事等事前協議書の対象

　⑴　建築物の解体工事のうち延べ床面積が1，000平方メートル以上のもの

　⑵　大気汚染防止法第18条の17の規定により届け出が必要な同法第2条第11項に規定する特定粉じん排出等作業

3　誓約書及び交通安全及び公害対策措置方針の提出対象

　⑴　条例第20条第1項各号に規定する建設行為

　⑵　2の協議を行った者

　※誓約書（様式第2号）及び交通安全及び公害対策措置方針（様式第3号）

4　工事着手届出の提出対象

　⑴　3の建設行為及び協議を行った者

　※着手する日の、「前日」までに工事着手届（様式第4号）を提出する。

 

　交通安全・公害防止対策指導要綱及び様式（解体工事等事前協議書、誓約書、工事着手届等（PDF：124KB））

そのほか法令の工事着手届出について

1　工事着手届出の提出対象

　⑴　都市計画法に規定する開発許可

　⑵　宅地造成及び特定盛土等規制法に規定する宅地造成等の許可

　⑶　建築基準法に規定する第42条第1項第5号の位置指定道路

　※着手する日の、「前日」までに工事着手届（様式第4号）を提出する。

 

　工事着手届出様式等（工事着手届等（PDF：124KB））

そのほかの手続きについて

市街化調整区域内での建設行為については、条例の協議の前に要綱協議が必要となります。

1　大規模開発行為等の対象

　⑴　都市計画法第34条第10号に該当することをもって同法第29条の許可を取得する開発行為

　⑵　同法34条第10号に該当することをもって土地区画整理法第9条第2項、第21条第2項又は第51条の9第2項のいずれかに該当する土地区画整理事業

　⑶　箕面市環境保全条例第27条第1項に規定する環境影響評価の対象となる行為

 

　箕面市市街化調整区域大規模開発行為等指導要綱（PDF：1,291KB）

そのほかのリンクについて

• 都市計画部審査指導課（内部サイトへリンク）
• 箕面市まちづくり推進条例(外部サイトへリンク)
• 箕面市まちづくり推進条例施行規則(外部サイトへリンク)
• 箕面市まちづくり推進条例関係／都市計画部審査指導課（申請書・様式）（内部サイトへリンク）
• 開発や建築の際の基準など（内部サイトへリンク）
• 駐車・駐輪設備に関係する建設行為基準（内部サイトへリンク）
• 開発事業等緑化負担税（法定外目的税）（内部サイトへリンク）