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箕面市 > ビジネス > 都市計画 > 高度地区について > 平成15年度見直しまでの経過 > (5)市民意見等に対する市の考え方

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更新日:2010年2月25日

(5)市民意見等に対する市の考え方

高度地区

TOP 高度地区の考え方 高度地区の内容 平成15年度見直しまでの経過

(1)都市計画審議会・見直し研究会 (2)市民意識調査の実施 (3)市民周知等の取り組み

(4)都市計画(案)作成の最終検討 (5)市民意見等に対する市の考え方

 

高度地区の見直し素案について、4月より説明会、相談窓口、出前説明会、意見募集を行ってきました。そのなかで市民の皆さんから様々なご意見・ご提案を頂きました。

頂いたご意見・ご提案について、その要約とそれに対する市の考え方をまとめました。

頂いたご意見などに基づいて、見直すべきところは見直して都市計画(案)を作成しました。

(A)高さ制限の導入についての是非

[意見内容]

マンションの高さ制限については、箕面市民の9割が望むところであるので平成15年11月の施行に向けて、作業を進めてほしい。 

[市の考え方]

11月頃施行予定で、進めていきます。(※11月20日施行済)

 

[意見内容]

規制緩和の流れの中で規制強化を行うのは、時代の流れに逆行しており、おかしい。

[市の考え方]

現在実施及び検討されている容積率の緩和策は、主に大都市部における土地利用の活性化や居住環境の向上を想定しているものも多く、箕面市の実情に、必ずしもあった施策であるとはいえません。

また、規制緩和は、国と地方自治体との関係で考えると、地方の権限に対する国の規制を緩和するという地方分権の問題であり、まちづくりの方策も自治体自らが責任を持って決定することが求められています。規制緩和の流れがあるからこそ、良好な住環境の保全育成やまちの活性化をはかり、将来にわたり箕面市が発展していくために、高度地区の見直しを検討していく必要があると考えています。

 

[意見内容]

市街地活性化、商業活性化を行うためには、土地の高度利用が必要であり、今回の高度地区の見直しは活性化の妨げになる。豊中亀岡線沿道、船場特別業務地区など、用途地域の近隣商業地域、商業地域については高さ規制を導入すべきではない。

[市の考え方]

箕面市は比較的中低層建築物を中心とした住宅都市であり、商業系用途地域の後背地には中低層住宅地が形成されています。よって商業地といえども、周辺の住環境への配慮は必要です。また商業活性化を はかるためには、定住性の高い魅力あるまちづくりを進めていくことも重要です。よって、商業活性化をはかるためにも商業地も含めた高さ制限の導入が必要であると考えています。

 

[意見内容]

土地を持っている地権者は、高額な固定資産税を支払うために、何とか土地利用を図っていかなければいけない状況にあり、特に相続時には売却して相続税を支払うこともまれではない。このような地権者にとっては、今回の高さ制限の新たな導入は、非常に厳しい内容となっている。

[市の考え方]

本市の良好な住環境を保全していくことは、市民のみなさんの財産価値を守っていくことでもあります。本市の市街地環境及び高度地区見直しの目的をご理解頂き、ご協力頂きますようお願いいたします。

 

[意見内容]

高さ制限により既存の建築物の建て替えが困難になれば、スラム化するのではないか。

[市の考え方]

高度地区の見直しは、本市の良好な住環境を保全・育成するために行うものであり、本市の市街地環境をご理解いただき、制限の範囲内で建て替え計画を立てていただきますようお願いいたします。なお一定の条件を満たせば特例の許可による高さ制限の緩和ができる場合もあります。

 

[意見内容]

まちづくり推進条例で、計画人口や駐車場の付置義務、緑化など厳しい規制がありながら、さらに高さ規制を導入すれば、土地利用は非常に困難となる。これは財産権の侵害ではないか。

[市の考え方]

本市は市民の皆さんの協力により、資産価値の高い良好な住環境を保全・育成してまいりました。今回の高度地区の見直しは、この住環境を将来にわたり守り続けていくために、土地利用現況や土地利用動向、総合計画等の上位計画などを十分に配慮して行っており、本市の良好な住環境を保全育成するための「適正な制限」であると考えています。

 

[意見内容]

府下初めての取り組みということであるが、人口規模の大きい豊中市や吹田市に先駆けて、なぜ箕面市がいち早く見直しを行うのか。

[市の考え方]

本市の近年の市街地動向として、中高層建築物の建築が相次いでおり、中低層建築物を主とした本市の市街地の中で、中低層建築物と中高層建築物の混在による住環境の悪化が心配される状況が出てきています。この様な混在がより進むことを防ぐために、早急な見直しが必要であると考えています。

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(B)高度地区見直し素案の内容について

[意見内容]

山麓保全という観点からは、山並み景観への影響が大きい山麓線以北で、既成の建築物程度に高さ制限を設定しているので、妥当な案と考える。

[市の考え方]
-

 

[意見内容]

マンション建設に関するトラブルへの対症療法的なものとなっており、将来のまちづくりのビジョンがみえない計画案となっているのではないか。

[市の考え方]

今回の高度地区の見直しは、箕面市都市計画マスタープラン、箕面市第4次総合計画などで定められた市の将来像を実現する為に行うものであり、土地利用現況、土地利用動向、市民意識調査や住環境への影響の検討結果に配慮しながら検討を進めているものです。

 

[意見内容]

戸建て主体の地域は2階建てが中心であり、12mの高さ制限は緩い。10mにしてほしい。

[意見内容]

用途地域の如何に関わらず、低層戸建て住宅を主とする地域については、これらの住環境を保全するために、10mの高さ規制導入が望ましい。

[意見内容]

箕面駅前以外は10m程度の低い高さ制限に抑える方がよい。

[市の考え方]

今回見直し対象となっている地域のうち住居系用途地域は、主に建ぺい率60%、容積率200%を定めている地域であり、10m制限にするとこの容積率を使うことが不可能となります。高度地区の指定内容が用途地域の指定内容を制限してしまうことになり、都市計画として不整合が生じるため、10m制限は設定できません。なお、今回は高度地区の見直しであり、現在の用途地域の指定内容との整合を はかることを前提に検討を進めています。さらに地域の実情に応じたきめ細かな建物高さ制限を行う手法として、地域のみなさんでルール化をはかる地区計画制度がありますので、ご検討下さい。

 

[意見内容]

現在主に2階建ての戸建て住宅地で12mの高さ制限を導入すれば、12mの建物を誘発することになる。

[市の考え方]

現行の規制は、北側斜線制限であり、戸建て住宅地であっても敷地条件が許せばもいくらでも高い建築物を建築することが可能となっています。極端な差違のある建築物の混在を防ぐため地域ごとの高さの最高限を定めるものです。

 

[意見内容]

主な都市計画道路沿道は、原則的に16mの高さ制限となっているが、道路沿道に立っている戸建て住宅への配慮がない。

[市の考え方]

都市計画マスタープランにおいて山麓線、中央線、小野原豊中線など主要な道路沿道は、周辺住宅地にお住まいのみなさんの需要に対応した店舗等の立地を誘導すべき地域として位置づけられており、店舗や店舗付き住宅など中層建築物程度の土地利用を図っていくべき地域であります。道路沿道にある戸建て住宅等への配慮は、箕面市域全体を一定の方針で5つの建物高さにゾーニングしていこうとする今回の高度地区の見直しでは対応は困難なため、個別の建築計画で対応していただくことになります。

 

[意見内容]

現在の高さ制限は低すぎる。この様な制限を導入すれば、箕面市は人口も税収も増加せず発展しない。制限内容を見直し、もっと高層住宅群をふやすべき。

[市の考え方]

高度地区は建物の高さを制限するものであり、建ぺい率や容積率を制限するものではありません。従って、指定容積率の中で確保できる戸数が減少するわけではなく、人口を抑制するものではないと考えています。また、都市間競争が進む中で、本市の良好な住環境を保全育成する施策を積極的に行うことは、適切な人口構成を維持し、定住化を進めていくという点でも非常に有効であると考えています。今回の高度地区の見直しは、土地利用現況、土地利用動向、土地利用計画等様々な視点から検討いたしており、概ね妥当と考えています。

 

[意見内容]

地域の実情にあったきめ細かな指定内容になっていない。

[市の考え方]

高度地区の制度は、全市を一律の方針に基づいて指定していくものであり、地域の実情を反映させていくには限界がある制度です。都市計画では、市全域の一定の水準やバランスを保つために、全市的に指定する高度地区や用途地域のような制度があり、地域の実情にあったきめ細かなまちづくりを行うために住民が主体となって決めるルールとして地区計画という制度があります。

 

[意見内容]

戸建て住宅が並んでいる地域については、新第2種を指定すべき。

[市の考え方]

斜線制限を強化することになるため、相当数の既存不適格建築物が出てくることが想定されるので、第2種の指定はできません

 

[意見内容]

高度地区の界線付近で、高さの差違のある建物が隣接することになり、住環境に問題が生じるので、なだらかにするための工夫が必要ではないか。

[市の考え方]

高度地区は市域全体を対象に一定の方針にもとづいて定めているもので、地域の実情に応じたきめ細かい指定を行うことは難しいため、地区計画など他の手法による対応が必要であると考えています。

 

[意見内容]

高度地区は傾斜地に配慮して、前面道路からの高さとする高さ制限にすべき。

[意見内容]

平均地盤面をとることにより、建物高さが高くなることについて何か措置を講じるべき。

[意見内容]

建物高さは現況地盤面を基準としてほしい。

 

[市の考え方]

建築基準法に基づき運用すべきと考えています。ご指摘の点については地域の実情をふまえた地区計画でルール化すべきと考えています。

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(C)個別地域に関すること

[意見内容]

箕面駅周辺は第8種高度地区であるが、周辺は中低層の住宅がある。問題はないのか。

[市の考え方]

用途地域が商業地域であり、再開発事業区域内ですでに事業が完了しており、8階建ての業務系ビルがあることをふまえ、第8種を指定しています。

 

[意見内容]

箕面駅の北側は低層住宅地なのに第5種高度地区になっているのはなぜか。

[市の考え方]

箕面駅周辺一帯の用途地域は近隣商業地域で、第7種を指定している地域であるが、一部北側の低層住宅地に配慮して第5種の高度地区を指定しています。

 

[意見内容]

桜井駅前再開発は8階建てを想定しているが、現在の高度地区見直し案では、事業成立が困難となるので第8種にすべきある。

[市の考え方]

都市計画事業の実施や地区計画の策定など、まちづくりの方向性が定まり手法等も確立して良好なまちづくりが担保されるような場合で、まちづくりの内容に整合させるため高度地区の見直しを行う必要がある場合には、柔軟に見直しを行っていきます。

 

[意見内容]

船場の特別業務地区の一部が第7種指定になっているのは何故か。

[市の考え方]

隣接する住宅地への配慮から、一部第7種の指定となっています。

 

[意見内容]

船場の特別業務地区内は、高度地区を指定すべきではない。

[市の考え方]

特別業務地区であるが、現状として高層マンションの建設が相次いでおり、一定の居住環境を誘導する必要があること、周辺は中低層を中心として形成されている住宅地があることから、高さ制限は必要であると考えています。

 

[意見内容]

山麓線北側の第6種高度地区が指定されている地域について、周辺に7~10階建てのマンションが建っている中で、22m制限がかかるのは財産権の侵害ではないか。22m制限の根拠は?

[市の考え方]

山なみ景観を保全するために、特に山麓線以北の山裾の建物高さのコントロールが必要であり、ほぼ現況の建築物高さ程度に建物高さを制限するため、22m制限が妥当であると考えています。

 

[意見内容]

彩都が第3種高度地区に指定されているが、12m制限では事業推進に影響するので困る。

[市の考え方]

地区計画の方針が定められている地域については、地区整備計画が定まってまちづくりの方向性が明らかになるまでの暫定措置として第3種高度地区を指定しています。今後地区整備計画の内容に応じて必要があれば高度地区は見直しします。

 

[意見内容]

小野原西、水と緑の健康都市、彩都などは暫定指定であり、地区整備計画の策定時に必要があれば高度地区を見直すということであるが、高度地区の見直し手続きは煩雑であり、実際に対応できるのか。

[市の考え方]

対応いたします。

 

[意見内容]

小野原東地区で、同じような街並みにもかかわらず第1種と第4種に指定内容が分かれているのはなぜか。

[意見内容]

小野原東地区で、第1種高度地区に隣接して第4種高度地区が指定されており、住環境の保全育成という点で問題があるので見直すべき。

[市の考え方]

小野原東地区は、土地区画整理事業によって道路基盤等が整備されている地域であり、土地利用動向や指定効果、空閑地の状況を判断し、それぞれの高度地区を指定しています。第4種の指定経過や地域特性等をふまえながらご指摘の内容について、検討いたします。

 

[意見内容]

青松園に隣接した山麓線沿道で北側だけを第2種するのではなく、南側も第2種にすべき。

[市の考え方]

後背地が第一種低層住居専用地域の道路沿道に第2種を指定しており、南側は第二種中高層住居専用地域であるため第4種の指定となっています。

 

[意見内容]

第3種高度地区に隣接して第6種高度地区を指定している地域(箕面東コーポラス、OM製作所跡)があるのは問題ではないか。

[市の考え方]

可能なかぎり制限内容が大きく異なる地区が隣接しないよう検討していますが、市街地の実情からやむをえない場合もあります。

 

[意見内容]

団地の建て替えを検討しているが、現在の見直し案による絶対高さ制限では建て替えが困難になるので、もっと緩い制限にしてほしい。

[市の考え方]

本市の市街地環境をご理解いただき、制限の範囲内で建て替え計画を立てていただきますようお願いいたします。また、制限の範囲の中で建て替えが困難な場合には、特例の許可制度により制限高さを緩和することができます。

 

[意見内容]

豊中亀岡線沿道は、今後8~10階建ての土地利用が進むと考えられる。また、地元組織等により商業振興に向けて、集客店舗誘致構想や景観形成など組織的な取り組みが行われているところであり、第7種ではなく第8種に指定すべき地域である。

[市の考え方]

豊中亀岡線沿道については、用途地域が近隣商業地域であることや土地利用の現況、また後背地には中低層住宅を主とした住宅地が既に形成されていることをふまえ、第7種が適当であると考えています。今後、地区計画等の策定など高度地区を見直す必要性が出てきた場合に、再度検討していきたいと考えています。

 

[意見内容]

同じ開発区域にもかかわらず、芦原会の一部に異なる高度地区が指定されている。

[市の考え方]

再検討いたします。

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(D)特例の許可制度について

[意見内容]

特例の許可制度を活用しようと思っても、周辺住民の反対にあって市は許可できない。よって特例の許可制度はやめて、高度地区そのものをもっと緩い制限にすべきである。

[意見内容]

特例の許可制度はなるべく使いやすい制度にするべき。

[市の考え方]

極端な高さの差異のある建築物の混在防止という高度地区の見直し目的をふまえ、現況等に考慮した高さ制限を設定しています。特例の許可は、一律に高さ制限をすることによって壁面が隣地に近接するなどの弊害への対策であり、良好な住環境を実現するために一定の基準と手続きで運用していくことを考えています。

 

[意見内容]

特例許可の乱用が懸念される。

[意見内容]

特例の許可基準については厳しく設定し、安易に脱法的な特例を認めるべきではない。

[意見内容]

事業者は、特例の許可制度を活用して高い建物を建てることになり、結局は差違のある建築物の混在は防げない。

[意見内容]

2000平方メートル以上の敷地規模や壁面後退、緑化面積の割り増しなど、一定の要件を充足するのは、規模の大きな敷地に限られてくるが、現在良好な住環境の保全育成において問題になっているのは、この様な敷地で建設される建築物であり、特例による許可制度で高さ制限を緩和すれば、良好な住環境は保全できないので、この様な制度は導入すべきではない。

[市の考え方]

特例の許可は、一律に高さ制限をすることによって壁面が隣地に近接するなどの弊害への対策であり、良好な住環境を実現するために一定の基準で運用していくことを考えています。また、良好な住環境に寄与する建築計画かどうかを専門的見地から検討する専門機関を設置し、市長が許可する際には、この専門機関の意見を聴いて許可することとします。

 

[意見内容]

船場地区、箕面駅前商業地区には第八種の高度地区が指定されており、特例の許可により無制限に緩和されることになっているが、船場地区においては日照等が確保されない劣悪な超高層住居群が形成される危険性があり、駅前商業地区については周辺に低層住宅地域が存在することを考慮して、高さ制限は設定する必要があり、特例の許可による無制限の緩和は行うべきではない。

[市の考え方]

第8種高度地区を指定している地域は、本市の商業核として位置付けられている地域であり、一定の高度利用が図られるべき地域として位置付けられており、緩和の限界は定めていません。

 

[意見内容]

特例の許可基準はどのようなものを考えているか。

[市の考え方]

敷地規模や前面道路幅員、接道条件、緑地率、公開空地、壁面後退、景観への配慮等を考えています。

 

[意見内容]

特例の許可基準の公開空地は、結局駐車場に利用されたり、近接して公園がある場合などで公開空地をとる意味がない場合があるので、良好な住環境を創出できる公開空地の取り方について、検討し直してほしい。

[市の考え方]

良好な住環境の創出を目的に特例の許可基準は設定しており、公開空地についてもこの目的をふまえた形態等を確保することが必要であると考えています。

 

[意見内容]

近隣に公園がある場合に「空地」のあることを理由に特例を認めるべきではない。敷地条件の悪い土地(例えば2m未満の細長い土地)や南側の土地が高くなっている場合にも、特例を認めるべきではない。

[市の考え方]

特例の許可基準を満たしていて、かつ、専門機関の意見をきいて市長が許可した場合に限り、高さ制限を緩和することができます。

 

[意見内容]

異なる高度地区指定がなされている境界地域については、特例を認めるべきではない。

[市の考え方]

境界地域を例外的に扱うことは、運用上非常に難しいと考えております。

 

[意見内容]

特例の許可を行うときは、周辺住民に説明し意見の聴取を行うこと。

[市の考え方]

周辺住民の同意等を許可基準にいれることはできません。

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(E)既存不適格建築物について

[意見内容]

現在建設中のマンションで、この絶対高さ制限を超える建物は、建て替え時には制限の範囲で建て替えなければいけないのか。

[市の考え方]

既存不適格建築物の建て替え時には、望ましい居住環境の誘導や土地利用の公平性の観点から、制限に適合させることが原則となります。 但し、特例の許可による緩和があるほか、共同住宅については居住権の確保という観点から、緩和を行っても必要な住戸数が確保できないなどやむを得ない場合には、条件付きで既存までの高さを認めていきます。

 

[意見内容]

既存不適格建築物は市内でどれくらい発生するのか。

[市の考え方]

現在精査中です。

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(F)市街化調整区域の高さ制限について

[意見内容]

市街化調整区域の高さ規制について、現に9階建て老人ホームの計画があることもふまえ、何らかの対策が必要ではないか。

[意見内容]

市街化調整区域も高さ制限を行うのか。

[市の考え方]

市街化調整区域は基本的には市街化を抑制する地域であり、高度地区の指定ができない地域です。しかし法律の定めの中で建設できる建築物があり、現況のままでは高さ制限は無制限となってしまうため、市街化区域で高さ規制を導入する目的をふまえ、その手法等について検討していきたいと考えています。

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(G)見直し素案の説明会・周知に関すること

[意見内容]

出前説明会などで出た意見については、都市計画審議会で報告すべき。

[市の考え方]

報告いたします。

 

[意見内容]

もみじだより臨時号(4月15日号)での素案の公表が、市民説明会の期間中であった。

[市の考え方]

市民説明会の開催につきましては、4月1日号のもみじだよりでお知らせいたしておりますととももに、3月26日付で各自治会長あてにもご通知させていただいておりました。このようなご意見もふまえ素案の公表のタイミング等については今後の検討課題とさせていただきます。

 

[意見内容]

特例の許可基準については、きちっと公表するのか、これに対して意見は言えるのか。

[市の考え方]

検討が終わり次第、公表いたします。

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(H)施行時期について

[意見内容]

施行はいつ頃か?

[市の考え方]

現在11月頃をメドに作業を進めております。

 

[意見内容]

市内で高層マンションの建設が相次ぐ中で、いろいろ問題が起こっている。もっと早くに絶対高さ制限を導入していれば、この様な事態は防げたのではないか。

[市の考え方]

これまでは、大阪府下一律の方針に基づいて高度地区の指定を行っていましたが、平成12年の都市計画法の改正により、高度地区の決定権限が実質的に市の権限となったため、平成13年度より市独自の高度地区の指定に向け見直しを進めているものです。

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(I)その他

[意見内容]

用途地域の変更を行うべき。

[市の考え方]

用途地域は大阪府に決定権限があり、市単独での見直しはできません。

 

[意見内容]

新第4種高度地区内(絶対高さ制限16m)の地域で、地区計画で建物高さを10mと定めたら、高度地区の定めより優先されるのか。

[市の考え方]

その地域に適用される規制のうち一番厳しい制限が適用されます。よって地区計画が優先されます。

 

[意見内容]

高度地区の高さ制限を超える建物を建てる方法はないのか。

[市の考え方]

地区計画等が定められて良好なまちづくりが担保される場合で、高度地区の高さ制限を超えて建物を建てることができる地域を設ける場合は、高度地区の見直しを行います。

 

[意見内容]

高度地区は今回指定されると、今後一切変更できないのか。

[市の考え方]

土地区画整理事業や市街地再開発事業など新たなまちづくり手法が導入される場合や地区計画が定められる場合、また、土地利用動向の大きな変化や総合計画等の変更があるなど、高度地区の見直しが必要な場合には柔軟に見直していく予定です。

 

[意見内容]

見直し案よりも高さ制限を低くする方法はあるのか。

[市の考え方]

一定の範囲(1ha程度)の地域で、地域住民が主体となって地域のルールとして定める地区計画の中では、高度地区の高さ制限よりも低い制限を定めることができます。

 

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