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更新日:2017年11月20日

2.土地利用

市街化区域と市街化調整区域

都市計画区域を優先的かつ計画的に市街化すべき区域(市街化区域)と、当面できるだけ市街化を抑制すべき区域(市街化調整区域)に区分して、無秩序な市街地の拡大を防止し良好な市街地の整備・保全をはかる制度を市街化区域と市街化調整区域の区域区分(線引き)と言います。

市街化区域は、すでに市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に計画的・優先的に整備をはかる区域で、道路・公園・下水道等の整備を積極的に推進するほか、民間の開発行為も一定の基準にかなったものは許可されることになっています。

一方、市街化調整区域は都市間を結ぶ道路などの整備は別として、市街化を促進するような整備は原則として行うことができません。

箕面市では、昭和45年6月20日市街化区域と市街化調整区域の線引きの決定を行い、その後市街化の進展に伴い段階的に市街化区域を見直し現在に至っています。

【箕面市の市街化区域(左)と市街化調整区域(右)】

市街化区域 市街化調整区域

用途地域

用途地域は、都市における土地利用の計画を実現していくための規制、誘導という役割を果たすもので、建物の用途や形態別に12種類の地域に細分されます。

箕面市では、住環境の維持向上とまちの活性化に重点をおき、住居系と商業系の9種類の地域を指定しています。

【箕面市における9種類の用途地域】

第一種低層住居専用地域

低層住宅の良好な環境を守るための地域です。小規模なお店や事務所を兼ねた住宅や小中学校などが建てられます。

第一種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域

主に低層住宅の良好な環境を守るための地域です。小中学校などの他、150平方メートルまでの一定のお店などが建てられます。

第二種低層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域

中高層住宅の良好な環境を守るための地域です。病院、大学、500平方メートルまでの一定のお店などが建てられます。

第一種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域

主に中高層住宅の良好な環境を守るための地域です。病院、大学などのほか、1,500平方メートルまでの一定のお店や事務所などが建てられます。

第二種中高層住居専用地域

 

第一種住居地域

住居の環境を守るための地域です。3,000平方メートルまでの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。

第一種住居地域

第二種住居地域

主に住居の環境を守るための地域です。店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。

第二種住居地域

準住居地域

道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。

準住居地域

近隣商業地域

近隣の住民が日用品の買い物をする店舗等の業務の利便の増進を図る地域です。住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。

近隣商業地域

商業地域

映画館、飲食店、百貨店、事務所などの商業等の業務の利便の増進を図る地域です、住宅や小規模の工場も建てられます。

商業地域

特別用途地区

特別用途地区は、用途地域内において特別の目的からする土地利用の増進、環境の保護をはかるために定める地区で、当該用途地域の指定を補完するものです。

箕面市では、卸売業に供する店舗、事務所等が集中立地している地区の環境を保護するため、コム・アート・ヒル(船場地区)の商業地域を特別業務地区に指定しています。

この地区では、箕面市特別業務地区建築条例により、風俗営業、ぱちんこ屋等の制限を付加して用途地域を補完し、土地利用の純化を図っています。

 

特別業務地区内における建築制限について(平成29年10月11日改正)

特別業務地区の区域(地区計画(当該地区計画の区域の面積が三ヘクタール以上のものに限る。)が定められている区域内において、建築基準法第六十八条の二第一項の規定に基づく条例で建築物の用途の制限が定められている区域を除く。) では、建築基準法第四十八条第九項に規定するもののほか、次に掲げる建築物は建築できません。

一 箕面市ラブホテル建築の規制に関する条例(昭和五十八年箕面市条例第二十九号)第二条第二号に規定するラブホテル
二 劇場、映画館、演芸場又は観覧場
三 建築基準法別表第二(ち)項第二号に係るもの
四 ぱちんこ屋
五 風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律(昭和二十三年法律第百二十二号)第二条第一項第五号に係るもの
六 風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律第二条第六項に規定する店舗型性風俗特殊営業又は同条第九項に規定する店舗型電話異性紹介営業に係るもの
七 ボーリング場
八 住宅及び共同住宅(事務所、卸売店舗その他これらに類する用途を含むもののうち規則(※)で定めるものを除く。)
九 畜舎(床面積の合計が十五平方メートル以下のものを除く。)

(※)規則で定めるもの

1 住宅  住宅部分の全てを当該建築物の三階以上の階に配置するもの

2 共同住宅  住戸又は住室部分の全てを当該建築物の三階以上の階に配置するもの

 

高度地区

高度地区は、用途地域内において市街地の環境を保護増進するために、建物の高さの最高限度または最低限度を定めるものです。
箕面市では、独自に第1種から第8種の高度地区を指定し日照、採光、通風など居住環境の保護に努めています。

高度利用地区

高度利用地区は、用途地域内において都市空間を有効に利用し、土地の合理的な高度利用と都市機能の増進をはかるために、建築面積の最低限度、建ぺい率の最高限度、容積率の最高・最低限度などを定めるものです。

箕面市では、箕面駅前地区をはじめとして、3地区を高度利用地区に指定しています。

防火・準防火地域

 防火地域・準防火地域は、市街地において建築物の耐火性能を向上させることにより、火災による危険を軽減させるものです。このため建築物の密集した火災危険率の高い地域に指定されます。

箕面市では、主として商業地域を防火地域に、近隣商業地域を準防火地域に指定しています。

風致地区

風致地区では、都市における自然の風致や景観を維持育成し、自然美豊かな景観を保護するために定めるものです。

箕面市では、大阪府営箕面公園を中心に指定しており、府条例によって建築物や工作物の位置、形態などに制限が加えられ、周辺の風致との調和を図っています。

生産緑地地区

生産緑地地区は、市街化区域内の農地等の緑地機能に着目して、公害や災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全などに役立つ農地等を保全し、良好な都市環境の創出を はかるものです。

促進区域

促進区域は、関係権利者に対して都市計画に沿って土地の積極的な利用努力を義務づけることができる区域です。

箕面市では、土地区画整理促進区域や住宅街区整備促進区域などがあります。

地区計画

地区計画は、都市全体を対象とする都市計画による統一的・標準的な規制に加え、各地区の特性に応じ、地区レベルで建築物の用途・形態等に関する制限をきめ細かく定めるとともに、地区の道路・公園等について一体的に計画しそれぞれの地区にふさわしい良好な市街地の整備、保全を はかるものです。

地区計画で決めることのできる項目

地区の整備方針、特性に応じ次の項目のうち必要なものを定めることができます。

  • (1) 地区内の道路、公園、緑地、広場その他の公共空地の配置及び規模
  • (2) 建築物等の制限
    • 建築物等の用途・高さの最高限度、最低限度
    • 建築物の容積率の最高限度又は最低限度
    • 建築物の建ぺい率の最高限度
    • 建築物の敷地面積や建築面積の最低限度
    • 壁面の位置の制限
      など

 

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よくあるご質問

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お問い合わせ

所属課室:みどりまちづくり部まちづくり政策室 

箕面市西小路4‐6‐1

電話番号:072-724-6810

ファックス番号:072-722-2466

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