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更新日:2017年10月11日

高度地区の運用に関して

高度地区

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高度地区の考え方

高度地区の内容

平成15年度見直しまでの経過

 

特例制度について

目的

高度地区は、市街地の実情や将来像を考慮し、全市的な視点から建物高さの誘導を図っており、個別の敷地の実情などにきめ細やかな対応が出来るものではありません。

そのため、個別の敷地でみた場合、一律に建物高さを制限することで壁面が隣地に近接して弊害が出てくる場合などが考えられるため、良好な住環境の形成や、市街地環境の整備改善に資するような建築計画に対して、指定の目的に反しない範囲で弾力的な運用が必要となる場合が考えられます。

そこで、「周辺市街地への配慮」「まちなみへの貢献」「魅力と活力ある都市環境の形成」及び「良好な住宅の供給」を目標として下表のような基準を定め、この基準を満たしている良好な住環境に寄与する建築計画については、絶対高さ制限を一定限度まで緩和することとしました。

市長は、良好な住環境に寄与する建築計画かどうかを建築審査会の意見を聴いて判断します。

基準

誘導方針

中低層ゾーン

中層ゾーン

中高層ゾーン

高層ゾーン

高度地区種別
(主な用途地域)

第2,3種
(住居系)

第3種
(商業系)

第4種
(住居系)

第5種
(商業系)

第6種
(住居系)

第7種
(商業系)

第8種
(商業系)

緩和の上限

別表1

敷地規模

2,000平方メートル

1,000平方メートル

2,000平方メートル

1,000平方メートル

2,000平方メートル

1,000平方メートル

1,000平方メートル

前面道路幅員・接道規定

別表2

景観

建築物の意匠・色彩等については(箕面市都市景観基本計画に基づき)周辺との調和に配慮したものであること。

なお、第8種高度地区で特例を適用する際には、建築物の高さについて、周辺環境と調和した高さとする。

 

空地率

空地率:1.2-C以上(C:建ぺい率)

緑化

敷地面積の20%以上の緑地を設ける。

住宅整備基準

原則として専用床面積75平方メートル以上。

ただし、住宅供給を目的としない特別用途地区においては、住宅の供給を必須としない。

建物配置

敷地の北側

高度地区が適用される敷地境界を、別表3A欄に示す距離だけ敷地の内側にあるものとみなす。

幅員4m以上の道路に接する部分

幅員2m以上の歩道状公開空地を設ける。この時、歩道状公開空地の面積が敷地面積の10%に満たない場合は、歩道状公開空地の面積とあわせて敷地面積の10%以上となるポケットパーク等を歩道状公開空値に連担して設置する。

隣地に面する部分

別表3

別表1

建物高さ誘導方針

高度地区種別
(主たる用途地域)

緩和の上限

許可前

許可後

中低層ゾーン

第2,3種(住居系)

12m

16m

第3種(商業系)

中層ゾーン

第4種(住居系)

16m

22m

第5種(商業系)

中高層ゾーン

第6種(住居系)

22m

31m

第7種(商業系)

高層ゾーン

第8種(商業系)

31m

※周辺環境と調和した高さとする。

別表2

建物高さ誘導方針

高度地区種別
(主たる用途地域)

前面道路幅員・接道規定

前面道路幅員

接道規定

中低層ゾーン

第2,3種(住居系)

6m

敷地外周の6分の1以上

第3種(商業系)

6m

中層ゾーン

第4種(住居系)

6m

第5種(商業系)

8m

中高層ゾーン

第6種(住居系)

6m

第7種(商業系)

8m

高層ゾーン

第8種(商業系)

8m

 

別表3

 

建物高さ誘導方針

高度地区種別
(主たる用途地域)

隣地に面する部分

A欄:高さ12m(第8種は31m)以下の部分

高さ12m(第8種は31m)以上の部分

中低層ゾーン

第2,3種(住居系)

敷地面積に応じて3~6mの後退
1000~2000平方メートル未満:3m以上
2000~3000平方メートル未満:4m以上
3000~4000平方メートル未満:5m以上
4000平方メートル以上:6m以上

A欄により指定された高さ12mの位置から勾配1対0.6で16mまで

第3種(商業系)

中層ゾーン

第4種(住居系)

A欄により指定された高さ12mの位置から勾配1対1で22mまで

第5種(商業系)

敷地境界線から6m後退で31mまで

中高層ゾーン

第6種(住居系)

第7種(商業系)

高層ゾーン

第8種(商業系)

4m以上後退

7m以上後退

 

 

詳細については特例の基準資料(PDF:403KB)をご覧下さい。

 

既存不適格建築物の取扱い

現在建っている建物のうち、今回の見直しに伴って、建物の高さが制限を越えてしまう既存の建物を既存不適格建築物といいます。
既存不適格建築物については、望ましい居住環境の誘導や土地利用の公平性の観点から、建替え時には制限に適合させることが原則となります。

但し、共同住宅等については多数の住民の生活基盤であり、現在の居住者の居住権を守ることを考慮する必要があります。

従って、既存不適格建築物は、建て替え時には高さ制限にあわすことが原則であり、特例制度を使って建て替えることも可能です。

ただし、特例制度を使っても必要な住戸数が確保できないなどのやむを得ない場合には、条件付きで現在ある建物の高さまでを認めていきます。

 

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よくあるご質問

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お問い合わせ

所属課室:みどりまちづくり部まちづくり政策室 

箕面市西小路4‐6‐1

電話番号:072-724-6810

ファックス番号:072-722-2466

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